A redução da pena convencional das promessas de compra e venda em incorporação imobiliária após a Lei nº 13.786/2018 sob a ótica da análise econômica do direito

Abstract

A incorporação imobiliária, introduzida no ordenamento por meio da Lei nº 4.591/1964, oportuniza a alienação de unidades futuras, desde a concepção do empreendimento ou durante o curso de sua edificação. A formalização das incorporações depende da realização de uma série contratos coligados, entre os quais se encontram as promessas de compra e venda, cujas resoluções por inadimplemento dos adquirentes são objeto central de análise da presente pesquisa. Diante dos posicionamentos da jurisprudência, a extinção das promessas de compra e venda e, consequentemente, a liquidação de créditos entre as partes ganharam especial relevância no mercado imobiliário. Nesse contexto sobreveio a Lei nº 13.786/2018, pela qual foram acrescidos novos dispositivos às leis que regem as incorporações imobiliárias. Contudo, apesar do objetivo de conferir segurança jurídica aos negócios imobiliários, a nova lei enfrenta resistência para a sua aplicação. A partir dessa temática, a presente pesquisa se destina a analisar as resoluções das promessas de compra e venda por inadimplemento dos adquirentes e a liquidação de créditos entre as partes contratantes, no âmbito das incorporações imobiliárias, com ênfase para a pena convencional positivada pelo legislador. A hipótese elencada, e confirmada no estudo, diz respeito à viabilidade de redução equitativa da pena convencional nas hipóteses de resolução dos contratos. Diante disso, o objetivo da pesquisa é analisar as consequências das revisões contratuais para a segurança jurídica do mercado imobiliário, e apresentar elementos contratuais e legais capazes de parametrizar a redução da pena convencional, de modo a retomar a previsibilidade perquirida pela lei e imprimir maior segurança e estabilidade aos negócios imobiliários. Utiliza-se o método de procedimento monográfico. O método de abordagem empregado é de raciocínio dedutivo, instrumentalizado sob a técnica de pesquisa bibliográfica, normativa e jurisprudencial. O trabalho é dividido em três capítulos de conteúdo, compostos por: fundamentação e análise econômica da incorporação imobiliária e exame da resolução das promessas de compra e venda; estudo da Lei nº 13.786/2018 e dos seus impactos para o mercado imobiliário; e análise da extinção das promessas de compra e venda sob o enfoque da abordagem neoclássica da economia, para demonstração dos possíveis efeitos da redução equitativa da pena convencional contratada e compreensão de aspectos que poderiam ser observados para esta redução.

Abstract: The real estate development (?incorporação imobiliária?), introduced in the legal system through Law no 4.591/1964, allows the sale of future units, from the conception of the project or during its construction. The formalization of real estate developments depends on a series of related contracts, among which are the promissory agreements, whose breaches by the acquirers are the central object of this research. In view of the jurisprudence positions, the extinction of the promissory agreements and, consequently, the settlement of credits between the parties gained special relevance in the real estate market. In this context, Law No. 13,786/2018 came into being, by which new provisions were added to the laws governing real estate developments. However, despite the objective of providing legal certainty to real estate businesses, the new law faces resistance to its application. Based on this theme, the present research aims to analyze the breach of promissory agreements by the purchasers and the settlement of credits between the contracting parties, in the context of real estate developments, with emphasis on the conventional penalty established by the legislator. The hypothesis listed here, and confirmed in the study, concerns the feasibility of equitably reducing the conventional penalty in cases of contract resolution. Therefore, the objective of the research is to analyze the consequences of contractual revisions for the legal certainty of the real estate market, and to offer contractual and legal elements to parameterizing the reduction of the conventional penalty, in order to resume the predictability sought by the law and provide greater legal security status and stability to the real estate business. The monographic procedure method is used in this thesis. The deductive approach method is adopted, using bibliographic research technique, with normative and jurisprudential research. The work is divided into three content chapters, consisting of: rationale and economic analysis of real estate development and examination of the breach of promissory agreements; study of Law No. 13,786/2018 and its impacts on the real estate market; and analysis of the extinction of promissory agreements from the perspective of the neoclassical approach to economics, in order to demonstrate the possible effects of an equitable reduction of the conventional penalty and understanding of aspects that could be observed for this reduction.