Estruturação societária de empreendimentos imobiliários: em face dos regimes jurídicos da incorporação imobiliária e do mercado de valores mobiliários

Abstract

O trabalho busca examinar a conformidade jurídica da estruturação societária de empreendimentos imobiliários, consistente nas alternativas de captação de investimentos concebidas pelo mercado imobiliário mediante sociedade em conta de participação, em face dos regimes jurídicos da incorporação imobiliária e do mercado de valores mobiliários. Parte-se da análise do histórico e objetivos da Lei n. 4.591/64, norma de regência da incorporação imobiliária no direito brasileiro, debruçando-se sobre o sistema legal de proteção ao adquirente, os deveres do incorporador e o requisito de registro da incorporação para comercialização de unidades autônomas do empreendimento em construção. Em um segundo momento, estuda-se as premissas do regime regulatório do mercado de capitais brasileiro e a atuação da Comissão de Valores Mobiliários. Pesquisa-se o conceito contemporâneo de valor mobiliário como contrato de investimento coletivo e a proximidade conceitual e negocial com a sociedade em conta de participação. Na sequência, a partir do modelo de negócio proposto, promove-se a análise teórico-normativa da conformidade jurídica da estruturação societária de empreendimentos imobiliários mediante sociedade em conta de participação frente aos regimes regulatórios da Lei n. 4.591/64 e da Lei n. 6.385/76. A pesquisa realizada fornece subsídios para concluir que a adequação da operação societária ao regime jurídico da incorporação imobiliária depende da ausência de vinculação dos resultados sociais do investidor a unidades autônomas predeterminadas do empreendimento imobiliário projetado, ao passo que sua adequação ao regime jurídico do mercado de valores mobiliários depende essencialmente das práticas comerciais e negociais do empreendedor, tendentes a qualificar a oferta de investimento como pública ou privada.

Abstract : This research seeks to analyze the legal conformity of the corporate structuring of real estate enterprise, focused on the alternatives for attracting investments conceived by the real estate market through a general partnership, relying on the legal regimes of real estate development and the securities market. The analysis starts with the history and objectives of the Act. 43591/64, which is the rule of real estate enterprises in the Brazilian law, specifically analyzing the legal system of protection to the acquirer, the duties of the developer and the merger requirement of registration for commercialization of autonomous units of the project under construction. Secondly, this research focuses on the assumptions of the regulatory regime of the Brazilian capital market and the action of the Securities Commission. It is also investigated the contemporary concept of security as a investment contract and the conceptual and negotiation proximity with the company in a participation account. Following, based on the proposed business model, this paper focuses on the theoretical-normative analysis of the legal compliance of the corporate structuring of real estate developments through a company in the account of participation in relation to the regulatory regimes of the Acts 4.591/64 and 6.385/76. This research provides elements to conclude that the compliance of the corporate transaction to the real estate development legal regime depends on the absence of linkage of the investor's social results to predetermined autonomous units of the projected real estate enterprise, while its conformity to the legal regime of the stock market fundamentally the commercial and business practices of the entrepreneur, tending to qualify the offer of investment as public or private.