Segurança jurídica nos contratos de locação de construção ajustada (built to suit): contribuições da lei n. 12.744 de 19 de dezembro de 2012

Abstract

O presente trabalho tem como objetivo verificar se as alterações na Lei do Iquilinato a partir da nova redação do artigo 4o e da inclusão do artigo 54-A, que ocorreram em face da publicação da Lei no 12.744/2012, passaram a conferir maior segurança jurídica aos contratos de locação imobiliária do tipo built to suit. O desenvolvimento econômico e a integração com outros países resultou na introdução da referida modalidade contratual ao mercado brasileiro. Trata-se de locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador precede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja este locado por prazo determinado. Essa é a definição legal que foi introduzida em dezembro de 2012. Antes desse marco não existia definição quanto à natureza jurídica das operações built to suit, por ser uma modalidade que envolve contrato que versa sobre aspectos de diferentes espécies contratuais, que se assemelham com locação, empreitada e incorporação, sendo a locação o aspecto mais visível e duradouro. Com isso os tribunais passaram a aplicar, em alguns casos, a Lei do Inquilinato ao tratar de desavenças referentes ao tema, o que gerou problemas em dois aspectos pontuais: a multa referente à resilição unilateral do contrato e a revisão do valor do aluguel. Essa problemática configurou a falta de segurança jurídica. No built to suit a multa precisa ser mais onerosa para evitar a denúncia antecipada e poder suprir o retorno do alto investimento realizado pelo locador e o valor do aluguel não é calculado apenas com base no uso e gozo do imóvel, mas também na amortização do investimento pelo locador. O legislador optou por, através da Lei no 12.744/2012, alterar um artigo e incluir outro à Lei do Inquilinato, apresentando um teto diferenciado para a multa em caso de denúncia antecipada, possibilitando a renúncia ao direito de revisão do aluguel, e fazendo prevalecer o acordo de vontades livremente pactuado pelas partes. Dessa forma o contrato built to suit é um contrato de locação de imóvel urbano não residencial com aspectos específicos, e representa uma opção legalmente válida e segura para as empresas atuantes em território brasileiro.