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Abstract:
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A presente pesquisa analisa a controvérsia sobre a legitimidade passiva concorrente
em ações de cobrança de despesas condominiais. O objetivo central consiste em
avaliar o entendimento consolidado no Tema Repetitivo n. 886 do Superior Tribunal
de Justiça (STJ) à luz da natureza propter rem da obrigação. Para tanto, busca-se
fundamentar a necessidade de se adotar a legitimidade passiva concorrente como
tese repetitiva substitutiva. Para alcançar o objetivo, o método utilizado foi pesquisa
dogmática e análise jurisprudencial, combinando reconstrução conceitual da
obrigação propter rem e exame sistemático da jurisprudência do STJ. Realizou-se
uma análise quantitativa e qualitativa de 48 acórdãos proferidos pelo STJ, no
período de 2015 a 2025, para verificar a aplicação da interpretação literal da tese e o
reconhecimento da legitimidade concorrente. A interpretação literal do Tema
886/STJ estabelece a exclusão da responsabilidade do promitente vendedor após a
imissão na posse do comprador e a ciência inequívoca do condomínio. Contudo, a
análise demonstra que esta interpretação falha em uniformizar a jurisprudência e
gera insegurança jurídica, por exigir complexa análise fática do caso concreto,
contrariando a finalidade do sistema de repetitivos, além de comprometer a
previsibilidade e a efetividade da tutela do crédito condominial. Observa-se que o
Tribunal adota a tese da legitimidade concorrente em 21,5% das decisões, visando
resguardar o equilíbrio financeiro do condomínio, dada a natureza propter rem do
débito. Como resultado principal, o trabalho propõe a revisão do Tema 886/STJ (pelo
Tema 1.349/STJ), para que se reconheça a legitimidade passiva concorrente entre
promitente vendedor e promitente comprador, alinhada à teoria da dualidade do
vínculo obrigacional. |
