A legitimidade passiva concorrente em ações de cobrança de despesas condominiais: análise do Tema 886/STJ à luz da natureza propter rem da obrigação

Abstract

A presente pesquisa analisa a controvérsia sobre a legitimidade passiva concorrente em ações de cobrança de despesas condominiais. O objetivo central consiste em avaliar o entendimento consolidado no Tema Repetitivo n. 886 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) à luz da natureza propter rem da obrigação. Para tanto, busca-se fundamentar a necessidade de se adotar a legitimidade passiva concorrente como tese repetitiva substitutiva. Para alcançar o objetivo, o método utilizado foi pesquisa dogmática e análise jurisprudencial, combinando reconstrução conceitual da obrigação propter rem e exame sistemático da jurisprudência do STJ. Realizou-se uma análise quantitativa e qualitativa de 48 acórdãos proferidos pelo STJ, no período de 2015 a 2025, para verificar a aplicação da interpretação literal da tese e o reconhecimento da legitimidade concorrente. A interpretação literal do Tema 886/STJ estabelece a exclusão da responsabilidade do promitente vendedor após a imissão na posse do comprador e a ciência inequívoca do condomínio. Contudo, a análise demonstra que esta interpretação falha em uniformizar a jurisprudência e gera insegurança jurídica, por exigir complexa análise fática do caso concreto, contrariando a finalidade do sistema de repetitivos, além de comprometer a previsibilidade e a efetividade da tutela do crédito condominial. Observa-se que o Tribunal adota a tese da legitimidade concorrente em 21,5% das decisões, visando resguardar o equilíbrio financeiro do condomínio, dada a natureza propter rem do débito. Como resultado principal, o trabalho propõe a revisão do Tema 886/STJ (pelo Tema 1.349/STJ), para que se reconheça a legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor e promitente comprador, alinhada à teoria da dualidade do vínculo obrigacional.