A (im)possibilidade de revisão/resolução dos contratos de locação na pandemia da COVID-19

Abstract

O presente trabalho se propõe a analisar a compreensão da pandemia da COVID-19 como fato imprevisível e gerador de onerosidade excessiva no âmbito dos contratos de locação. O desenvolvimento do trabalho se deu na análise dos aspectos doutrinários acerca dos contratos em geral e seus princípios, destacando-se a necessidade de análise adotando a teoria do diálogo das fontes, bem como a limitação do princípio da força obrigatória dos contratos em face aos princípios da função social e equilíbrio econômico. No terceiro capítulo, houve a análise das teorias da revisão contratual no direito brasileiro com destaque às teorias da onerosidade excessiva, teoria da imprevisibilidade e teoria da quebra da base objetiva do contrato. Por fim, buscou-se relacionar a pandemia da Covid-19 e seus efeitos como fato imprevisível e gerador de onerosidade excessiva possibilitador da revisão contratual dos contratos de locação. Após análise de decisões judiciais, concluiu a pesquisa que a atuação do judiciário nas ações revisionais de contrato de locação deve ser feita levando em consideração aspectos principiológicos e analisando as particularidades do caso concreto, assim como os aspectos subjetivos tanto do locatário quanto do locador. Dentre os aspectos subjetivos, destacam-se a averiguação da vulnerabilidade das partes, a comprovação da impossibilidade do pagamento do aluguel, a proteção ao direito de moradia nos casos de locação residencial e o grau de dependência do locador com os valores de aluguel recebidos, apenas dessa forma a decisão judicial poderá atender aos direitos e interesses das partes. Na pesquisa, utilizou-se o método de abordagem dedutivo, e em relação ao procedimento é uma pesquisa bibliográfica, baseada em análise doutrinária e jurisprudencial.

This research is proposed to analyze the comprehension of the Covid-19 pandemic as an unpredictable fact and excessive onerousness generator under the tenancy agreements. The development of this work took place in the analysis of the doctrinal aspects about the contracts in general and it’s principles, standing out the need of the analysis adopting the source dialogue theory, as well as the limitation of the mandatory force of the contracts principle in face of the social function and economic balance principles. In the third paragraph, was made the analysis of the contractual revision theory on the Brazilian law, highlighting the excessive onerousness theory, unpredictability theory and the break objective basis theory. In the end, sought to connect the Covid-19 pandemic and its effects as an unpredictable fact and excessive onerousness generator, what makes possible the contractual revision of the tenancy agreements. After the analysis of the judicial decisions, this research concluded that the operation of the judiciary in the actions of tenancy agreement should be made considering the principle aspects and analysing the particularities of the concrete case, as well as the subjective aspects of the lessee and the locator. Among the subjective aspects, stand out the inquiry of the vulnerability of the parts, the comprovation of the impossibility of rent payment, the protection of the housing right in the cases of residential contracts and the degree of the dependency of the locator to the rent values, only that way the judicial decision can attend the rights and interests of the parts. In this research used up the deductive approach method, in relation to the procedure, it is as bibliographic research, based in doctrinal and jurisprudencial analysis.