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Abstract:
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Este trabalho analisa como se definiu a estrutura de capital de uma incorporação
imobiliária de uso misto e alto padrão no Itaim Bibi, em São Paulo, empreendimento de
grande porte e ciclo longo cuja montagem financeira combinou permuta de terreno,
crédito bancário via Cédula de Crédito Bancário, aporte de investidores externos e
capital dos sócios. A investigação adotou estudo de caso único e apoiou-se na
triangulação entre os dados do modelo financeiro do projeto, a observação participante
ao longo da estruturação e o referencial teórico sobre estrutura de capital. A análise
revelou que o Regime Especial de Tributação elimina o benefício fiscal da dívida e, com
isso, afasta as proposições de Modigliani-Miller e da teoria do trade-off, que
pressupõem esse incentivo. Em contrapartida, a hierarquia observada entre as fontes de
recursos confirma a teoria do pecking order, ao passo que a sociedade de propósito
específico e o patrimônio de afetação operam como mecanismos de redução dos custos
de agência. Conclui-se que a estrutura adotada resultou menos de uma otimização
formal do custo de capital e mais de uma racionalidade operacional, condicionada pelas
características do projeto e pelo ambiente macroeconômico. |
