ESTRUTURA DE CAPITAL EM INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS: Um Estudo de Caso no Mercado de Alto Padrão de São Paulo

Abstract

Este trabalho analisa como se definiu a estrutura de capital de uma incorporação imobiliária de uso misto e alto padrão no Itaim Bibi, em São Paulo, empreendimento de grande porte e ciclo longo cuja montagem financeira combinou permuta de terreno, crédito bancário via Cédula de Crédito Bancário, aporte de investidores externos e capital dos sócios. A investigação adotou estudo de caso único e apoiou-se na triangulação entre os dados do modelo financeiro do projeto, a observação participante ao longo da estruturação e o referencial teórico sobre estrutura de capital. A análise revelou que o Regime Especial de Tributação elimina o benefício fiscal da dívida e, com isso, afasta as proposições de Modigliani-Miller e da teoria do trade-off, que pressupõem esse incentivo. Em contrapartida, a hierarquia observada entre as fontes de recursos confirma a teoria do pecking order, ao passo que a sociedade de propósito específico e o patrimônio de afetação operam como mecanismos de redução dos custos de agência. Conclui-se que a estrutura adotada resultou menos de uma otimização formal do custo de capital e mais de uma racionalidade operacional, condicionada pelas características do projeto e pelo ambiente macroeconômico.