Estudo de viabilidade econômico-financeira preliminar para implantação de um loteamento em Jaraguá do Sul/SC

Abstract

A expansão urbana de municípios economicamente dinâmicos exige a estruturação de novas áreas urbanizadas, mas a implantação de loteamentos envolve elevados investimentos, restrições legais, condicionantes ambientais e incertezas comerciais que devem ser avaliadas antes da alocação de capital em fases executivas. Nesse contexto, este trabalho desenvolveu um estudo de viabilidade econômico-financeira preliminar para a implantação de um loteamento urbano habitacional em uma área composta por seis glebas unificadas no município de Jaraguá do Sul, Santa Catarina. A pesquisa utilizou dados georreferenciados públicos, diretrizes técnicas, parâmetros urbanísticos e condicionantes ambientais para elaborar anteprojetos integrados de urbanismo, terraplenagem, infraestrutura e superestrutura complementar. A partir desses anteprojetos, foram extraídos quantitativos paramétricos que subsidiaram a composição do orçamento preliminar, do cronograma físico-financeiro, do fluxo de caixa e dos indicadores de atratividade do empreendimento. A modelagem também considerou premissas de produto imobiliário, aquisição da área, custos técnicos, licenciamento, implantação física, comercialização e alternativas de financiamento e execução. Os resultados indicaram que a área possui potencial para parcelamento urbano, com aproveitamento territorial condicionado principalmente às restrições ambientais, florestais, hidrológicas e urbanísticas identificadas na etapa de triagem preliminar. Nos cenários simulados, o empreendimento apresentou atratividade econômico-financeira preliminar, com Valor Presente Líquido positivo, Taxa Interna de Retorno Modificada superior à Taxa Mínima de Atratividade adotada e prazo de retorno compatível com o horizonte de implantação e comercialização considerado. A análise de sensibilidade demonstrou que a viabilidade permanece condicionada principalmente à precificação dos lotes, à velocidade de absorção comercial, aos custos de implantação e à estrutura de financiamento de capital. Concluiu-se que o empreendimento possui potencial de viabilidade preliminar, desde que as premissas adotadas sejam compreendidas como estimativas compatíveis com a fase de anteprojeto e utilizadas como apoio à tomada de decisão inicial.

The urban expansion of economically dynamic municipalities requires the structuring of new urbanized areas; however, the implementation of land subdivisions involves high investments, legal restrictions, environmental constraints and market uncertainties that must be assessed before capital is allocated to executive stages. In this context, this study developed a preliminary economic and financial feasibility analysis for the implementation of a residential urban land subdivision in an area composed of six unified land parcels in the municipality of Jaraguá do Sul, Santa Catarina, Brazil. The research used public georeferenced data, technical guidelines, urban planning parameters and environmental constraints to develop integrated preliminary designs for urban layout, earthworks, infrastructure systems and complementary urban works. Based on these preliminary designs, parametric quantities were extracted to support the preliminary budget, the physical and financial schedule, the cash flow and the project’s attractiveness indicators. The model also considered assumptions related to the real estate product, land acquisition, technical costs, licensing, physical implementation, commercialization, and financing and execution alternatives. The results indicated that the area has potential for urban subdivision, with territorial use mainly conditioned by the environmental, forest, hydrological and urban planning restrictions identified in the preliminary screening stage. In the simulated scenarios, the project showed preliminary economic and financial attractiveness, with a positive Net Present Value, a Modified Internal Rate of Return higher than the adopted Minimum Attractive Rate of Return, and a payback period compatible with the implementation and commercialization horizon considered. The sensitivity analysis showed that feasibility remains mainly conditioned by lot pricing, market absorption speed, implementation costs and the capital financing structure. It was concluded that the project has preliminary feasibility potential, provided that the assumptions adopted are understood as estimates compatible with the preliminary design stage and used as support for initial decision-making.