A aplicabilidade e a efetividade do solo criado no município de Itapema - SC

Abstract

A cidade de Itapema, no litoral de Santa Catarina, tem se destacado recentemente não apenas por suas belas praias, mas também pela verticalização de sua paisagem construída e por um mercado imobiliário aquecido, colocando-a em segundo lugar no ranking de metro quadrado mais caro do Brasil em 2025. Antes uma colônia de pescadores, a cidade catarinense passa por um processo de rápido crescimento populacional e turístico, em especial motivado por sua localização regional e por suas belezas naturais. Esse processo de verticalização exacerbado, no qual os instrumentos do solo criado têm contribuído de forma direta, é marcado, entretanto, por questionamentos em relação aos seus efeitos sociais, bem como à capacidade ambiental e dos sistemas urbanos de suportar a densificação construtiva promovida também pelo planejamento urbano local. O objetivo desta pesquisa é, portanto, analisar a aplicabilidade e a efetividade dos instrumentos do solo criado no desenvolvimento urbano de Itapema no período entre 2018 e 2024. Por aplicabilidade inclui-se o estudo e a análise dos instrumentos urbanísticos locais e de sua implementação, enquanto para a análise da efetividade essa pesquisa busca investigar a destinação dos recursos capturados em relação aos objetivos basilares desses instrumentos, como previsto no Estatuto da Cidade e na legislação local. Alinhado ao embasamento teórico, aprofundou-se nos debates sobre as mais-valias fundiárias e como a gestão social da terra pode ser realizada a partir do solo criado. Além disso, a pesquisa buscou demonstrar o percurso para a conceituação do solo criado, seus primeiros debates internacionais e nacionais, até sua inclusão no Estatuto da Cidade a partir de instrumentos jurídico urbanísticos, incluindo a outorga onerosa do direito de construir, a transferência do direito de construir e as operações urbanas consorciadas. Buscou-se primeiro identificar como se deu a sua regulamentação em outros municípios brasileiros a partir da revisão bibliográfica para então aprofundar no estudo de caso em questão. Em termos de dados empíricos, a pesquisa incluiu o estudo da formação de Itapema e a análise das legislações municipais, de forma a evidenciar a aplicabilidade local do solo criado com relação à concepção dos seus instrumentos e seu funcionamento. Em termos da efetividade dos instrumentos, foi realizado o levantamento dos recursos gerados e sua destinação. O resultado traz uma avaliação dos instrumentos do solo criado no município, identificando se as práticas locais estão em consonância com os princípios e diretrizes estabelecidos na legislação municipal e no Estatuto da Cidade, bem como suas potencialidades e limitações.

Abstract: The city of Itapema, located on the coast of Santa Catarina, has recently stood out not only for its beautiful beaches but also for the verticalization of its built landscape and a heated real estate market, placing it second in the ranking of the most expensive price per square meter in Brazil in 2025. Once a fishing colony, this city in Santa Catarina is undergoing a process of rapid population and tourism growth, especially driven by its regional location and natural beauty. This exacerbated process of verticalization, in which the instruments of solo criado have directly contributed, is, however, marked by questions regarding its social impacts, as well as the environmental capacity and the ability of urban systems to support the constructive densification also promoted by local urban planning. The purpose of this research is, therefore, to analyze the applicability and effectiveness of the solo criado instruments in the urban development of Itapema between 2018 and 2024. Applicability encompasses the study and analysis of local urban instruments and their implementation, while for the analysis of effectiveness, this research seeks to investigate the allocation of the resources captured in relation to the fundamental objectives of these instruments, as provided in the City Statute and local legislation. Aligned with the theoretical framework, the study deepens the debates on land value capture and how the social management of land can be carried out through solo criado. Furthermore, the research aimed to demonstrate the path toward the conceptualization of solo criado, its early international and national debates, until its inclusion in the City Statute through legal-urbanistic instruments, including the onerous grant of the right to build, the transfer of the right to build, and joint urban operations. The study first sought to identify how it was regulated in other Brazilian municipalities through a literature review, before delving into the case study at hand. In terms of empirical data, the research included the study of the formation of Itapema and the analysis of municipal legislation, in order to highlight the local applicability of solo criado with regard to the conception of its instruments and their operation. As for the effectiveness of the instruments, the survey examined the resources generated and their allocation. The result presents an evaluation of the solo criado instruments in the municipality, identifying whether local practices are consistent with the principles and guidelines established in municipal legislation and the City Statute, as well as their potential and limitations.