Análise de viabilidade econômico-financeira de um empreendimento comercial com simulação de monte carlo

Abstract

Frente às incertezas provocadas pela instabilidade do mercado brasileiro nos últimos anos e à longa duração e inflexibilidade característicos dos projetos de construção civil, é essencial que seja feita uma análise econômico-financeira adequada considerando os principais fatores internos e externos ao projeto, as suas possíveis variações ao longo do tempo e as consequências disso no resultado do empreendimento. Este trabalho procura descrever a elaboração de um modelo de simulação de fluxo de caixa para um empreendimento comercial na cidade de Florianópolis e posterior análise de cenários através de métodos numéricos. Para alcançar isto são estudados os processos envolvidos na obtenção de seus dados e na definição dos parâmetros a serem utilizados no modelo, delimitando faixas de variação para as principais variáveis do projeto. Posteriormente é estudada a influência destas na formação do resultado do empreendimento e a capacidade de suporte do projeto. Por fim, são conduzidas simulações de Monte Carlo gerando milhares de cenários com o objetivo de estudar as probabilidades de concretização das diferentes faixas de resultados. Com a aplicação destes procedimentos foi possível estimar os resultados mais prováveis para o empreendimento em estudo concluindo que, segundo os parâmetros utilizados, o investimento tem baixo risco e alta probabilidade de ser atrativo ao investidor.

Considering the uncertainties caused by the Brazilian market instability in recent years and the civil construction projects’ characteristic long duration and inflexibility, it is essential that an adequate financial-economic analysis be conducted considering the main internal and external factors, their possible variations over time and the consequences of these in the investments’ results. This work seeks to describe the elaboration of cash flow simulation model for a commercial building in Florianopolis and the posterior scenario analysis using numeric methods. In order to achieve this, the processes involved in the obtainment of data and the definition of the parameters used in the model are studied and variation intervals are delimited for the project’s main variables. Afterwards, their influence in the formation of the results and the project’s capacity to support their variation. Lastly, Monte Carlo simulations will generate thousands of different scenarios with the purpose of studying the materialization probabilities of the possible results. By applying these processes, it was possible to estimate the most probable results and to conclude that, under the assumed parameters, the investment has a low risk and high probability of being attractive to the investor.