Análise crítica jurídico-urbanística sobre a efetivação das ZEIS: área conurbada de Florianópolis

Abstract

A presente tese tem como objeto de estudo as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), um importante instrumento jurídico-urbanístico construído no contexto de lutas contra as constantes ameaças de despejos, de expulsão devido à gentrificação e de remoções dos moradores de assentamentos precários no Brasil. Atualmente as ZEIS são amplamente implementas e contribuem para o enfrentamento do déficit e da segurança habitacional dos municípios. A pesquisa adota como área de estudo a Área Conurbada de Florianópolis (ACF), que abrange os municípios de Florianópolis, São José, Palhoça e Biguaçu. Esses municípios compartilham um tecido urbano articulado e dinâmicas socioespaciais interdependentes, mas enfrentam uma ausência de mecanismos de articulação institucional e normativa que possam contribuir com a construção de políticas sociais e habitacionais integradas. Partindo da compreensão de que o acesso à moradia digna e a superação da desigualdade socioespacial permanecem entre os principais desafios das cidades brasileiras, e entendendo que as ZEIS têm importante papel para o enfrentamento dessas questões, esta pesquisa buscou responder às seguintes perguntas: Em que medida o conjunto legislativo relacionado às ZEIS nos municípios da Área Conurbada de Florianópolis (ACF) favorece ou limita a efetivação desse instrumento urbanístico? De que forma a conformação do arcabouço jurídico-urbanístico de Florianópolis pode influenciar os resultados de sua implementação, especialmente no que se refere às duas principais modalidades de ZEIS? A pesquisa partiu da hipótese de que os marcos legais dos municípios da Área Conurbada de Florianópolis (ACF) seriam insuficientes para garantir a efetivação das ZEIS, especialmente nas modalidades de regulação e de vazios, e de que Florianópolis apresentaria um arcabouço jurídico-urbanístico mais consolidado. Os resultados confirmaram parcialmente a primeira hipótese, identificando diferenças na capacidade normativa entre os municípios: Florianópolis e Biguaçu demonstraram maior potencial de efetivação das ZEIS de regulação, enquanto São José e, principalmente, Palhoça apresentaram maiores fragilidades. A segunda hipótese foi integralmente confirmada, evidenciando que Florianópolis possui um ordenamento mais estruturado para a manutenção das ZEIS de regulação, embora a ausência de ZEIS de vazios limite o enfrentamento do déficit habitacional. Além disso, constatou-se que as diferenças normativas refletem a atuação dos agentes produtores do espaço urbano e que a fragmentação das políticas urbanas dificulta respostas integradas às dinâmicas regionais, reforçando a necessidade de uma agenda habitacional articulada e de fortalecimento institucional das ZEIS.

Abstract: This thesis investigates Special Zones of Social Interest (ZEIS), an important legal and urban planning instrument developed within the context of struggles against persistent threats of eviction, displacement caused by gentrification, and the removal of residents from precarious settlements in Brazil. Currently, ZEIS are widely implemented and contribute to addressing housing deficits and promoting housing security within municipalities. The research adopts the Conurbated Area of Florianópolis (CAF) as its study area, encompassing the municipalities of Florianópolis, São José, Palhoça, and Biguaçu. These municipalities share an interconnected urban fabric and interdependent socio-spatial dynamics; however, they face a lack of institutional and regulatory articulation mechanisms capable of supporting the development of integrated social and housing policies. Considering that access to adequate housing and the reduction of socio-spatial inequalities remain among the major challenges faced by Brazilian cities, and recognizing the important role played by ZEIS in addressing these issues, this study sought to answer the following research questions: To what extent does the legislative framework related to ZEIS in the municipalities of the Conurbated Area of Florianópolis (CAF) facilitate or limit the implementation of this urban planning instrument? How can the configuration of Florianópolis? legal and urban planning framework influence the outcomes of its implementation, particularly regarding the two main ZEIS modalities? The research was based on the hypothesis that the legal frameworks of the municipalities within the Conurbated Area of Florianópolis (CAF) would be insufficient to ensure the effective implementation of ZEIS, especially regarding the regulation and vacant-land modalities, and that Florianópolis would present a more consolidated legal and urban planning framework. The findings partially confirmed the first hypothesis, identifying differences in normative capacity among the municipalities: Florianópolis and Biguaçu demonstrated greater potential for the effective implementation of regulatory ZEIS, whereas São José and, particularly, Palhoça presented greater institutional and normative weaknesses. The second hypothesis was fully confirmed, demonstrating that Florianópolis possesses a more structured regulatory framework for maintaining regulatory ZEIS, although the absence of vacant-land ZEIS limits efforts to address housing deficits. Furthermore, the study found that normative differences reflect the actions of agents involved in the production of urban space and that the fragmentation of urban policies hinders integrated responses to regional dynamics, reinforcing the need for an articulated housing agenda and for strengthening the institutional framework of ZEIS.