BLOCKCHAIN E EFICIÊNCIAIMOBILIÁRIA: uma análise das ineficiências de mercado e do potencial de modelos baseados em Property Pools

Abstract

Este Trabalho de Conclusão de Curso analisa, à luz da teoria econômica, se um modelo de mercado de aluguéis baseado em Property Pools — fundamentado em blockchain, contratos inteligentes e tokenização de ativos — representa um arranjo institucional mais eficiente que as alternativas vigentes no mercado imobiliário brasileiro. A pesquisa, de natureza teórico-analítica e abordagem qualitativa, fundamenta-se na Nova Economia Institucional e adota o método de comparação de alternativas estruturais discretas proposto por Williamson (1991), confrontando três arranjos de governança: o modelo tradicional de intermediação, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e o modelo de Property Pools. A comparação é conduzida em quatro dimensões analíticas — informacional, transacional, alocativa e regulatória — complementadas pela análise das possibilidades econômicas decorrentes da composabilidade com o ecossistema de finanças descentralizadas (DeFi) e pelo exame das limitações e riscos endógenos do modelo. Os resultados indicam que o modelo apresenta ganhos potenciais reais em múltiplas dimensões — maior transparência informacional, redução de custos de intermediação em escala, fracionalização do investimento e criação de instrumentos financeiros inéditos a partir de um único ativo —, mas que esses ganhos são condicionais: dependem de escala operacional, estabilidade regulatória, profundidade de mercado secundário e maturidade tecnológica que, no horizonte atual, não estão consolidadas. Conclui-se que a eficiência do modelo não é intrínseca, mas contingente às condições de sua implementação, e que a substituição de intermediários tradicionais não elimina a intermediação, mas a reconfigura em novas formas, com custos e riscos próprios. A principal contribuição do trabalho reside no mapeamento rigoroso dos trade-offs de cada arranjo, evitando tanto o entusiasmo acrítico quanto o ceticismo indiscriminado em relação à aplicação de blockchain a mercados reais.

This undergraduate thesis analyzes, from the perspective of economic theory, whether a rental market model based on Property Pools — grounded in blockchain, smart contracts, and asset tokenization — represents a more efficient institutional arrangement than the alternatives currently prevailing in the Brazilian real estate market. The research, of a theoretical-analytical nature and qualitative approach, is grounded in New Institutional Economics and adopts the method of comparing discrete structural alternatives proposed by Williamson (1991), contrasting three governance arrangements: the traditional intermediation model, Real Estate Investment Funds (FIIs), and the Property Pools model. The comparison is conducted across four analytical dimensions — informational, transactional, allocative, and regulatory — complemented by an analysis of the economic possibilities arising from composability with the decentralized finance (DeFi) ecosystem and by an examination of the model's endogenous limitations and risks. The results indicate that the model offers real potential gains across multiple dimensions — greater informational transparency, reduced intermediation costs at scale, investment fractionalization, and the creation of novel financial instruments from a single asset —, but that these gains are conditional: they depend on operational scale, regulatory stability, secondary market depth, and technological maturity that, at present, are not yet consolidated. It is concluded that the model's efficiency is not intrinsic but contingent upon its implementation conditions, and that replacing traditional intermediaries does not eliminate intermediation but reconfigures it into new forms, with their own costs and risks. The main contribution of this work lies in the rigorous mapping of the trade-offs of each arrangement, avoiding both uncritical enthusiasm and indiscriminate skepticism regarding the application of blockchain to real-world markets.