Proposta de modelagem para as variáveis de localização empregadas na avaliação em massa de imóveis

Abstract

A avaliação em massa de imóveis constitui um instrumento estratégico para a justiça fiscal, bem fundamentada, permite apurar o valor de mercado local essencial para equidade tributária. Porém há ausência de procedimentos sistemáticos para identificação, organização e incorporação das variáveis de localização, que explicam o comportamento do mercado nas bases cadastrais municipais. Lacuna identificada, necessária para produzir modelos avaliativos mais aderentes à realidade local, que ainda são fragilidades presentes. Como lacuna desta pesquisa, a ausência de referenciais conceituais que operam de forma replicável e tecnicamente fundamentada para as bases cadastrais, para identificação das variáveis relevantes à explicação do mercado. Diante deste cenário, o presente trabalho tem como objetivo geral identificar, sistematizar e descrever variáveis de localização e modelar seus processos de obtenção, de forma a subsidiar a avaliação em massa de imóveis urbanos e contribuir para o aprimoramento das bases cadastrais municipais. Especificamente os objetivos são apresentar um quadro das variáveis de localização consideradas recorrentes na literatura especializada, propor métodos de automatização e modelagem conceitual de processos para obtenção dessas variáveis em ambiente de Sistema de Informações Geográficas (SIG) e desenvolver mecanismos de incorporação das variáveis relevantes aos procedimentos de avaliação em massa, na base cadastral municipal. A pesquisa foi conduzida a partir de uma revisão sistemática de literatura, seguindo o protocolo PRISMA 2020, determinando o recorte observacional de 55 textos integrais, que passaram por análise semântica utilizando técnicas de Processamento de Linguagem Natural (PNL) para extração, normalização e categorização das variáveis, com análise manual complementar. A principais contribuições entregues são um referencial conceitual de variáveis de localização extraídas da literatura selecionada, organizados em quadro analítico, em sete categorias temáticas: acessibilidade e mobilidade, características ambientais, contexto socioeconômico, divisão territorial, infraestrutura física regional, serviços e amenidades urbanas, e zoneamento e uso do solo, representando diferentes externalidades que influenciam o valor imóveis. Contribuindo para compreensão que o valor imobiliário é resultante de múltiplos fatores interdependentes e deve ser respeitado a realidade local, complementarmente foram realizados levantamentos de concorrência entre categorias e países, que possibilitaram identificar padrões analíticos e lacunas de pesquisas futuras. A modelagem conceitual OMT-G para automação de obtenção de exemplos de variáveis de localização em ambiente SIG, com apresentação de diagramas de classes e de transformação, dicionários de dados e domínios, e quadros de bases de informação, adaptável às realidades institucionais. Também entregues, proposições de mecanismos para qualificar as bases de cálculo e cadastros municipais visando incorporar os achados aqui listados como diretrizes para que se possa integrar diferentes dimensões do território aos processos de avaliação em massa. As bases conceituais desenvolvidas oferecem subsídios para que as prefeituras possam estruturar seus bancos de dados geoespaciais, qualificar a base de cálculo do IPTU e promover maior justiça fiscal, alinhadas à institucionalização do CTM e do OMI. A pesquisa conclui que conhecer a relação entre o território e o valor dos imóveis é condição essencial para o fortalecimento da gestão pública e para a construção de instrumentos urbanos e tributários mais justos, transparentes e tecnicamente consistentes.

Abstract: Mass appraisal of real estate is a strategic instrument for fiscal equity and for improving the municipal tax base. When well founded, it enables the determination of local market values that are essential to ensuring fair taxation. However, the lack of systematic procedures for identifying, organizing, and incorporating location variables that explain market behavior remains a weakness in municipal cadastral databases, which are necessary for producing valuation models that better reflect local realities. The research gap identified in this study lies in the absence of conceptual frameworks that can be operationalized in a replicable and technically grounded manner within cadastral databases, supporting the identification of relevant variables for explaining market dynamics. In this context, the main objective of this research is to identify, systematize and describe location variables and to model their acquisition processes to support the mass appraisal of urban properties and contribute to the improvement of municipal cadastral databases. Specifically, the study aims to present a framework of location variables recurrently discussed in specialized literature, propose methods for automation and conceptual process modeling to obtain these variables in a Geographic Information System environment, and develop mechanisms to incorporate relevant variables into mass appraisal procedures within the municipal cadastral base. The research was conducted through a systematic literature review following the PRISMA 2020 protocol. A total of 55 full-text studies were analyzed using Natural Language Processing techniques for semantic extraction, normalization, and categorization of variables, complemented by manual analysis. The main contributions of this study include a conceptual framework of location variables extracted from the selected literature, organized into seven thematic categories: accessibility and mobility, environmental characteristics, socioeconomic context, territorial division, regional physical infrastructure, urban services and amenities, and zoning and land use. These categories represent the multidimensional nature of real estate value formation, showing that property value results from multiple interdependent factors that must be interpreted within the local context. Additional co-occurrence analyses between categories and countries identified analytical patterns and research gaps. Conceptual modeling in OMT-G was developed to automate the extraction of two examples of location variables in a GIS environment, including class and transformation diagrams, data and domain dictionaries, and information-base tables adaptable to institutional realities.Finally, mechanisms were proposed to enhance cadastral and tax databases by incorporating the findings presented here as guidelines for integrating different territorial dimensions into mass appraisal processes. The conceptual foundations developed provide municipalities with tools to structure their geospatial databases, improve the property tax base, and promote greater fiscal equity, aligned with the institutionalization of the Multipurpose Cadastre and the Real Estate Market Observatory. The study concludes that understanding the relationship between territory and property value is essential to strengthening public management and to building urban and fiscal instruments that are fair, transparent, and technically consistent.