A due diligence imobiliária como instrumento de segurança jurídica ao terceiro adquirente de boa-fé: a insuficiência do princípio da concentração dos atos na matrícula

Abstract

A presente monografia analisou a insuficiência do princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária, investigando se o sistema registral brasileiro, mesmo após a Lei n° 13.097/2015, é capaz de assegurar plenamente a segurança jurídica nas transações imobiliárias. Adotando uma abordagem dedutiva, com pesquisa bibliográfica e análise de legislação, doutrina e jurisprudência, o estudo foi estruturado em três partes, abordando, sucessivamente, a evolução histórica do sistema registral no Brasil, os direitos reais e sua publicidade, e a aplicação prática do princípio da concentração dos atos. Inicialmente, examinou-se a formação do registro de imóveis no Brasil, desde o Registro Geral de Hipotecas até a criação da matrícula imobiliária pela Lei de Registros Públicos de 1973, destacando-se sua relevância para a estabilidade jurídica e econômica. Em seguida, discutiu-se a centralidade da matrícula como instrumento de publicidade e segurança jurídica, ressaltando-se sua função na formalização e na organização dos direitos reais. Por fim, analisou-se a aplicação prática do princípio frente às lacunas ainda existentes no sistema registral, especialmente quanto à ausência de registro de atos e direitos que impactam significativamente as transações imobiliárias, como dívidas fiscais e restrições ambientais. O levantamento jurisprudencial demonstrou que a ausência de due diligence pode acarretar a presunção de má-fé do adquirente, evidenciando a necessidade de investigação minuciosa além da matrícula. Concluiu-se que, embora a legislação brasileira busque consolidar a concentração dos atos, a ausência de uma jurisprudência uniforme e a necessidade de aprimoramentos no sistema registral comprometem sua eficácia prática, exigindo do adquirente maior diligência para garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias.

This dissertation analyzed the insufficiency of the principle of concentration of acts in the real estate registry, investigating whether the Brazilian registration system, even after Law No. 13,097/2015, is capable of fully ensuring legal certainty in real estate transactions. Adopting a deductive approach, with bibliographic research and analysis of legislation, doctrine, and case law, the study was structured into three parts, addressing, successively, the historical evolution of the Brazilian registration system, real property rights and their publicity, and the practical application of the principle of concentration of acts. Initially, the formation of the real estate registry in Brazil was examined, from the General Mortgage Registry to the creation of the real estate registry by the Public Records Law of 1973, highlighting its relevance for legal and economic stability. Next, the centrality of the real estate registry as an instrument of publicity and legal certainty was discussed, emphasizing its role in formalizing and organizing real property rights. Finally, the practical application of the principle was analyzed in light of the remaining gaps in the registration system, especially concerning the lack of registration of acts and rights that significantly impact real estate transactions, such as tax debts and environmental restrictions. The case law review demonstrated that the absence of due diligence may result in the presumption of bad faith on the part of the buyer, highlighting the need for a thorough investigation beyond the registry. It was concluded that, although Brazilian legislation seeks to consolidate the concentration of acts, the absence of uniform case law and the need for improvements in the registration system compromise its practical effectiveness, requiring greater diligence from the buyer to ensure legal certainty in real estate transactions.