Modelo paramétrico de previsão de custos de edificações residenciais multifamiliares na fase de viabilidade

Abstract

Na construção civil, a determinação de custos é fundamental no processo de tomada de decisão e determinação de características do empreendimento, sendo que, nas fases iniciais do projeto, a quantidade de informações é escassa, com orçamentos obtidos por meio de estimativas de custo. Dessa forma, este trabalho tem o objetivo de desenvolver um modelo de previsão de custos na fase de estudo de viabilidade do empreendimento. A metodologia utilizada baseou-se na obtenção de equações paramétricas lineares para a determinação das quantidades de serviço por meio de dois tipos de áreas do empreendimento (A1 – área total do pavimento; A2 – área privativa principal total do pavimento), com o somatório dos produtos destas quantidades pelos respectivos preços unitários de serviço resultando no custo estimado. Restringiu-se a pesquisa somente à determinação dos custos dos pavimentos tipo. As equações paramétricas foram obtidas por meio de análise de regressão linear aplicada em uma amostra de oito obras residenciais multifamiliares levantadas no estado de Santa Catarina. Na análise, foram utilizados os coeficientes de Pearson e de determinação ajustado para verificar se as correlações entre as áreas e as quantidades de serviço eram adequadas para utilização no modelo. De modo geral, ambas as áreas apresentaram alto poder de explicação da variação das quantidades de serviço analisados, sendo que a área A1 apresentou maior poder de explicação em 12 serviços e A2 em 9 serviços, i.e., não houve predominância expressiva de alguma das áreas. Os serviços presentes nas escadas e antecâmaras e nos dutos de elevadores receberam análise estatística alternativa à regressão linear, pois apresentaram relação fraca com as áreas do pavimento, resultado que era esperado. Como resultado, o modelo apresentou alta precisão na estimativa dos custos, variando em média de 2,46 à 4,64% do orçamento executivo nos testes realizados nas obras da amostra. Dessa forma, concluiu-se que o modelo paramétrico desenvolvido neste trabalho apresenta capacidade de obter alta acurácia na previsão dos custos apenas com informações preliminares (áreas, número de pavimentos e quantidade de elevadores), sendo adequado para utilização na fase de estudo de viabilidade do empreendimento.

In civil construction, cost determination is fundamental in the decision-making process and determination of the characteristics of the enterprise, although, in the initial phases of the project, the amount of information is scarce, with budgets obtained through cost estimates. Thus, this work aims to develop a cost forecast model in the feasibility phase of the enterprise. The methodology used was based on obtaining linear parametric equations for the determination of service quantities through two types of project areas (A1 - total floor area; A2 - total main private area of the floor), with the sum of the products of these quantities for the respective unit service prices resulting in the estimated cost. The research was restricted only to the determination of the costs of the floor types. The parametric equations were obtained through linear regression analysis applied to a sample of eight multifamily residential buildings surveyed data in the state of Santa Catarina. In the analysis, Pearson correlation coefficient and adjusted coefficient of determination were used to verify if the correlations between the areas and the amounts of service were adequate for use in the model. In general, both areas showed high explanatory power of the variation in the quantities of analyzed services, with area A1 showing greater explanatory power in 12 services and A2 in 9 services, i.e., there was no expressive predominance of any of the areas. The services present in the stairs and antechambers and in the elevator ducts received an alternative statistical analysis to the linear regression, as they presented a weak relationship with the floor areas, a result that was expected. As a result, the model showed high accuracy in estimating costs, ranging on average from 2.46 to 4.64% of the executive budget in the tests carried out in the sample buildings. Thus, it was concluded that the parametric model developed in this work has the capacity to obtain high accuracy in the forecast of costs only with preliminary information (areas, quantities of floors and elevators), being suitable for use in the feasibility study phase of the enterprise.