Análise de viabilidade econômica de empreendimento residencial utilizando o método de Monte Carlo: um estudo de caso em Tubarão/SC

Abstract

Frente as incertezas que pairam sobre o cenário macroeconômico do país e ambiente competitivo com preços acirrados tornam-se essenciais a realização de estudos de viabilidade econômico-financeira para projetos de base imobiliária. Os investimentos no ramo da construção civil tendem a envolver vultuosos recursos com longos prazos de mobilização. Assim sendo, o investidor necessita de um conjunto de informações, de modo a embasar sua decisão de seguir ou não com um projeto. O presente trabalho tem por objetivo elaborar um modelo simulador de fluxo de caixa de um empreendimento imobiliário, descrevendo os processos para obtenção dos dados de entrada deste modelo junto com suas faixas de variação, e fornecer um parecer de viabilidade econômica para o projeto. Os custos foram estimados através do método da área equivalente somados a componentes não contemplados pelo indicador CUB. As receitas, oriundas da venda dos imóveis, foram definidas através do método comparativo de dados de mercado com tratamento por regressão linear múltipla. Definidos os vetores do fluxo de caixa, considerando os efeitos inflacionários, procedeu-se o cálculo dos indicadores de viabilidade VPL, TIR, IBC e Payback (simples e descontado) para três cenários distintos e sob taxa mínima de atratividade estabelecida através do método CAPM. Posteriormente, foram realizadas análises de sensibilidade, buscando estudar o impacto de cada variável do modelo sobre o resultado final do projeto. Por fim, foi conduzido um conjunto de simulações, utilizando o método de Monte Carlo, de modo a encontrar a probabilidade de ocorrência para determinadas faixas do Valor Presente Líquido. Com os dados levantados e a aplicação destes procedimentos, concluiu-se pelo parecer positivo de viabilidade econômica do empreendimento estudado, dada a alta probabilidade de ocorrência para retorno acima do exigido pelo investidor.