Estudo da depreciação de apartamentos no bairro Estreito (Florianópolis/SC)

Abstract

Depreciação é um aspecto que está diretamente relacionado à idade e vida útil dos imóveis. O envelhecimento é um fenômeno presente em todos os materiais utilizados na construção civil e a degradação, que vem acompanhada dele, pode ser agravada conforme se negligenciam as manutenções periódicas, o ambiente em que está inserido e a forma de utilização do imóvel. Visto que a depreciação está relacionada a um processo que ocorre desde o início de sua utilização até a sua completa inutilidade prática, ela não pode ser ignorada nos procedimentos de avaliação de qualquer bem móvel ou imóvel. É, assim, inegável a sua importância na determinação do valor final de um bem. Entretanto, atualmente só existem métodos que avaliam a depreciação relacionada ao desgaste físico dos imóveis, desprezando os demais tipos de depreciação. Este trabalho consiste em estudo de caso no bairro Estreito, em Florianópolis/SC, no qual se realizou uma análise comparativa do método de Ross-Heidecke, já consolidado no cálculo da depreciação, com um método mais compatível com a realidade do mercado no local estudado. Foi utilizado o método comparativo direto de valores de mercado, o mais indicado em avaliação de imóveis, para obter um modelo de regressão linear capaz de calcular valores de apartamentos na área de estudo. Esse modelo foi fundamental na construção de uma tabela de depreciação dos imóveis no bairro estudado, que foi comparada com a tabela obtida no método de Ross-Heidecke. Com o resultado, realizou-se uma análise comparativa entre os valores obtidos e constatou-se diferenças entre os dois métodos, o que comprova a importância da realização de estudos regionais e periódicos para a engenharia de avaliações.

Depreciation is an aspect directly related to the age and the useful life of real state. Aging is a phenomenon present in all materials used in construction and the degradation, which accompanies it, can be aggravated as neglected periodic maintenance, the environment in which it is inserted and the way of using the real estate. Since depreciation is related to a process that occurs from the beginning of its use to its complete practical uselessness, it can not be ignored in the appraisal procedures of any movable or immovable property. It is, thus, undeniable its importance in determining the final value of a real estate. However, there are currently only methods that appraise the depreciation related to the physical deterioration of real estate, neglecting other types of depreciation. This dissertation consists of a case study in the neighborhood of Estreito, Florianópolis/SC, in which a comparative analysis of the Ross-Heidecke method, already consolidated in the calculation of depreciation, was carried out with a method more compatible with the reality of the market in the studied area. The Direct Comparative Market Values method, the most indicated in real estate valuation, was used to obtain a linear regression model capable of calculating values of apartments in the studied area. This model was fundamental in the construction of a table of real estate depreciation in the studied neighborhood, which was compared with the table obtained in the Ross-Heidecke method. With the results, the comparative analysis between the obtained values shows differences between the two methods, which proves the importance of conducting periodical and regional studies for the appraisal engineering.