Utilização de valores referenciais unitários na avaliação em massa de terra rural para fins tributários

Abstract

Esta dissertação analisa os fundamentos institucionais, metodológicos e técnicos dos estudos de valores unitários de terras rurais produzidos no âmbito do Relatório de Análise do Mercado de Terras do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (RAMT/Incra) e do Sistema de Preços de Terras da Receita Federal do Brasil (SIPT/RFB), com vistas à sua utilização em sistemas de avaliação em massa com finalidade tributária. O objetivo central consiste em avaliar o desempenho e as limitações desses referenciais como instrumentos de suporte à tributação, bem como em discutir possibilidades de aprimoramento metodológico e de escalabilidade em nível nacional. Adota-se como método uma abordagem aplicada e comparativa, combinando análise documental, levantamento e tratamento de dados espaciais e de mercado, aplicação de modelos de valoração massiva e validação estatística por meio de indicadores de nível geral de avaliação e de uniformidade. Empiricamente, o estudo utiliza como recorte espacial o Mercado Regional de Terras do Noroeste do Paraná, permitindo confrontar os valores referenciais produzidos por ambos os sistemas com dados observados de mercado. As discussões evidenciam que, embora o RAMT e o SIPT disponham de bases legais e institucionais consolidadas, ambos apresentam fragilidades decorrentes da heterogeneidade metodológica, da limitada explicitação das tipologias adotadas e da insuficiente vinculação entre valores unitários e bases cartográficas. Os resultados indicam que os valores referenciais analisados apresentam desempenho compatível com os requisitos mínimos de avaliações em massa, mas revelam a necessidade de padronização conceitual, aprimoramento da integração cartográfica e fortalecimento da governança institucional. Conclui-se que a articulação entre RAMT/Incra e SIPT/RFB, associada à melhoria dos cadastros territoriais e ao uso sistemático de mapas temáticos nacionais, constitui caminho promissor para elevar a qualidade, a transparência e a justiça fiscal dos sistemas de avaliação de terras rurais no Brasil, bem como para viabilizar sua aplicação em escala nacional.

Abstract: This work examines the institutional, methodological, and technical foundations of rural land unit value studies produced by Brazil?s National Institute for Colonization and Agrarian Reform (Incra), under the Rural Land Market Analytical Report (RAMT), and by the Federal Revenue Service (RFB), the under Rural Land Price System (SIPT), focusing on their applicability to mass appraisal systems for taxation purposes. The primary objective is to assess the performance and limitations of these reference values as inputs for tax assessment, as well as to discuss methodological improvements and the feasibility of nationwide scalability. The study adopts an applied and comparative approach, combining documentary analysis, spatial and market data collection and processing, the application of mass appraisal models, and statistical validation using indicators of overall assessment level and horizontal and vertical uniformity. Empirically, the research uses the Regional Rural Land Market in Northwestern Paraná as a case study, enabling a comparison between reference unit values generated by both systems and observed market data. The discussion demonstrates that, despite their consolidated legal and institutional bases, RAMT and SIPT exhibit weaknesses related to methodological heterogeneity, limited conceptual transparency of land typologies, and insufficient linkage between unit values and cartographic bases. The results indicate that the analyzed reference values achieve performance compatible with minimum standards for mass appraisal, while highlighting the need for conceptual standardization, improved cartographic integration, and stronger institutional governance. The study concludes that coordinated action between RAMT/Incra and SIPT/RFB, together with enhanced land cadastres and systematic use of national thematic maps, offers a promising pathway to improve technical quality, transparency, and fiscal equity, as well as to enable nationwide implementation of rural land mass appraisal systems in Brazil.