Proposta para implementação evolutiva do cadastro imobiliário em municípios com baixa qualificação cadastral

Abstract

A gestão territorial nos municípios brasileiros enfrenta severos obstáculos decorrentes da baixa qualificação ou completa indisponibilidade de cadastros imobiliários urbanos estruturados, especialmente em municípios de pequeno porte. Diante desse cenário e impulsionada pelos novos marcos regulatórios nacionais, esta dissertação apresenta uma proposta metodológica para a implementação evolutiva e progressiva do Cadastro Imobiliário Urbano. A pesquisa fundamenta-se nas diretrizes do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) versão Beta e do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), estruturando-se a partir das atualizações promovidas pelo Decreto nº 11.208/2022, pelas diretrizes de integração fiscal da Lei Complementar nº 214/2025 (Reforma Tributária) e pelas regras de vinculação jurídica da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 como estratégia de inclusão federativa e evolução progressiva da qualidade cadastral visando consolidar um identificador único nacional para os imóveis no Brasil. Adotando os princípios da administração de terras fit-for-purpose e alinhando-se ao padrão internacional ISO 19152 (LADM), o modelo desenvolvido organiza-se em uma matriz de níveis de maturidade cadastral. Essa abordagem permite que municípios de baixa capacidade técnica e orçamentária iniciem a estruturação de suas bases de dados de forma simplificada, evoluindo gradativamente em precisão posicional e complexidade jurídica à medida que adquirem sustentabilidade institucional. Metodologicamente, o trabalho classifica-se como uma pesquisa aplicada, quanti-qualitativa e exploratória, validada por meio de um diagnóstico situacional em municípios-alvo. Os resultados demonstram que a abordagem evolutiva viabiliza a inserção dessas administrações no ecossistema federal do Sinter, mitiga os custos proibitivos dos levantamentos cartográficos convencionais e potencializa a arrecadação tributária de maneira justa. Conclui-se que a flexibilização técnica associada a metas progressivas de qualificação institucional constitui o mecanismo mais eficaz para universalizar o CTM e promover a governança de terras em âmbito municipal.

Abstract: Territorial management in Brazilian municipalities faces severe obstacles due to the low qualification or complete unavailability of structured urban property registries, especially in small-sized municipalities. Given this scenario and driven by new national regulatory frameworks, this dissertation presents a methodological proposal for the evolutionary and progressive implementation of the Urban Property Registry. The research is grounded in the guidelines of the National System for Management of Territorial Information (Sinter) Beta version and the Brazilian Property Registry (CIB), structured upon the updates promoted by Decree No. 11,208/2022, the tax integration guidelines of Complementary Law No. 214/2025 (Tax Reform), and the legal linking rules of RFB Normative Instruction No. 2,275/2025 as a strategy for federative inclusion and progressive evolution of registry quality, aiming to consolidate a unique national identifier for properties in Brazil. Adopting the principles of fit-for-purpose land administration and aligning with the international ISO 19152 (LADM) standard, the developed model is organized into a matrix of registry maturity levels. This approach allows municipalities with low technical and budgetary capacity to begin structuring their databases in a simplified manner, gradually evolving in positional accuracy and legal complexity as they acquire institutional sustainability. Methodologically, this work is classified as applied, quanti-qualitative, and exploratory research, validated through a situational diagnosis in target municipalities. The results demonstrate that the evolutionary approach enables the inclusion of these administrations into the Sinter federal ecosystem, mitigates the prohibitive costs of conventional cartographic surveys, and enhances fair tax collection. It is concluded that technical flexibility combined with progressive institutional qualification targets constitutes the most effective mechanism to universalize the Multipurpose Technical Registry (CTM) and promote land governance at the municipal level.