Avaliação em massa com uso combinado da regressão espacial e da geoestatísitca: estudo de caso: Navegantes-SC

Abstract

Uma das grandes dificuldades que se tem na elaboração de uma Planta de Valores Genéricos (PVG) é encontrar um modelo que mostre a realidade do mercado de imóveis. Este trabalho apresenta um método para a elaboração de uma PVG num estudo de caso aplicado a terrenos do centro da cidade de Navegantes (SC). O objetivo é determinar valores de mercado para avaliação em massa de terrenos, através da econometria espacial e da geoestatística. Estes métodos são usados neste trabalho de forma combinada para estimar o valor dos imóveis. O modelo da regressão espacial da defasagem é utilizado, pois constatou-se a existência de dependência espacial. A krigeagem ordinária possibilitou estimar valores de variáveis espacialmente distribuídos a partir de valores adjacentes considerados como independentes. Uma aplicação do método é realizada para uma amostra de mercado em Navegantes-SC no bairro central. O método proposto permitiu encontrar um modelo adequado para área em estudo que se mostrou fortemente significativo no modelo de regressão para todos os terrenos no bairro centro. A regressão espacial eliminou a autocorrelação espacial nos resíduos do modelo de regressão melhorando o poder explicativo e a confiabilidade da avaliação.