Avaliação de Viabilidade Econômica para Diferentes Cenários de Um Edifício Residencial Multifamiliar

Abstract

Este trabalho tem como objetivo principal a análise de viabilidade de um edifício residencial. O método de pesquisa escolhido foi o estudo de caso, realizado sobre um empreendimento pertencente a uma construtora familiar, localizado na cidade de Balneário Camboriú, em Santa Catarina. Se trata de um edifício residencial misto composto de 18 apartamentos tipo, 1 apartamento diferenciado, 2 coberturas duplex e 3 salas comerciais. Ao iniciar a elaboração deste trabalho a obra já se apresentava em estado avançado, contudo, o seu uso como base de estudos se deve a acessibilidade das informações necessárias e a aplicabilidade dos resultados obtidos. Em paralelo à viabilidade foi realizada a comparação de cenários, com o intuito de avaliar a maneira de efetuar a venda dos imóveis que trará maior rentabilidade. As análises apresentadas foram realizadas através do uso dos seguintes indicadores financeiros: Valor Presente Líquido, Payback Descontado, Índice Benefício/Custo, Valor Uniforme Equivalente e Taxa Interna de Retorno. Para elaborar o fluxo de caixa e definir os cenários comparativos foram estimados períodos e distribuição para custos e vendas. Foi realizado um orçamento paramétrico, com distribuição no tempo baseada em dados de mercado e estimada a distribuição de vendas com base em dados fornecidos pela construtora responsável. Como resultado final da análise dos indicadores foi constatada a viabilidade de execução da obra em todos os cenários estipulados. A análise comparativa trouxe a conclusão que para este empreendimento, com estas características estabelecidas, o melhor cenário seria o que apresenta vendas iniciadas antes do início da obra, mas com pouco desconto para vendas antecipadas.

This paper has as its main objective the feasibility analysis of a residential building. The research method chosen was the case study, carried out on a project belonging to a family-owned construction company, located in the city of Balneário Camboriú, in Santa Catarina, Brazil. It is a residential building composed of 18 standard apartments, 1 differentiated apartment, 2 duplex penthouses and 3 commercial rooms. When this paper was started, the building was already in an advanced stage, however, its use as a study base is due to the accessibility of the necessary information and the applicability of the results obtained. In parallel to the viability, a comparison of scenarios was performed, with the intention of evaluating the way to sell the real state to generate most profit. The analyses presented were performed using the following financial indicators: Net Present Value, Discounted Payback, Benefit-Cost Ratio, Uniform Equivalent Value, and Internal Rate of Return. To elaborate the cash flow and define the comparative scenarios, were estimated periods and distribution for costs and sales. A parametric budget was performed, with a time distribution based on market data, and a sales distribution was estimated based on data provided by the construction company responsible for the project. The final result of the indicators analysis was the viability of the project in every stipulated scenario. The comparative analysis reached the conclusion that for this project, with these established characteristics, the best scenario would be the one that presents sales initiated before the beginning of construction, but with little discount for anticipated sales.