Análise da variabilidade dos resultados na avaliação de terrenos usando o método involutivo com simulação de Monte Carlo

Abstract

O método involutivo de imóveis é de grande importância na avaliação de terrenos, pois é utilizado quando não há terrenos comparáveis para cálculo de seu valor, situação essa que geralmente recai em terrenos com grande potencial econômico, como orlas marítimas densamente povoadas. O método involutivo apresenta exigência, na sua norma, de realização de análises da variabilidade dos resultados alcançados. Dessa forma, o trabalho buscou estudar a variabilidade de valores de um terreno em Governador Celso Ramos usando o método involutivo por meio de simulações de Monte Carlo. As variáveis que impactam no valor do terreno foram estudadas, sendo definidas as situações otimista e pessimista para cada uma delas, a fim de se saber, por meio de análises de sensibilidade, qual a oscilação de valores que cada uma delas proporciona no método involutivo. Além disso, análises de cenário foram realizadas, considerando as situações provável, otimista e pessimista, as quais mostraram haver grande amplitude de valores quando os cenários extremos são considerados. A simulação de Monte Carlo foi então utilizada em três situações de dependência entre variáveis, com o objetivo de estudar a variabilidade de valores de terreno pela ótica probabilística, podendo-se definir a probabilidade de ocorrência desses valores. Os resultados mostraram que a maior parte de valores está concentrada ao redor do cenário mais provável, com uma probabilidade muito pequena de ocorrência de valores extremos, situação essa mais destacada quando adotada a distribuição Beta em vez da distribuição normal na análise por Monte Carlo.

The involutive method of real estate has great importance in the evaluation of lands, since it is used when there is no comparable land to calculate its value, a situation that usually happens with lands with great economic potential, such as densely populated seafront regions. The involutive method requires, in its Norm, to make variability analysis of the of the results achieved. In this way, the work aimed to study of the variability of values of a land in Governador Celso Ramos using the involutive method through Monte Carlo simulations. The variables that affect the value of the land were studied, and the optimistic and pessimistic situations were defined for each of them, in order to know, through sensitivity analysis, the oscillation of values that each of them provides in the involutive method. In addition, scenario analyis were performed, considering probable, optimistic and pessimistic situations, which showed a large range of values when the extreme scenarios are considered. The Monte Carlo simulation was used in three situations of dependence between variables to study the variability of land values from the probabilistic perspective, and it is possible to define the probability of occurrence of these values. The results showed that most values are concentrated around the most probable scenario, with a very small probability of occurrence of extreme values, a situation that is more prominent when the Beta distribution is adopted instead of the normal distribution in the Monte Carlo analysis