BDI do incorporador: Estudo de caso em edificações multifamiliares nos bairros Pagani I e II no município de Palhoça

Abstract

A engenharia de avaliações é um ramo da engenharia que agrupa um vasto conjunto de conhecimentos e tem como objetivo determinar o valor de um bem, ou seja, a avaliação imobiliária. A engenharia de avaliações é de grande interesse para os diversos campos do setor imobiliário tais como imobiliárias, construtores e incorporadores. É regida pela norma da ABNT - NBR 14.653, a qual prevê quatro métodos principais para identificar o valor de um bem. Dentre estes se encontra o método involutivo utilizado para o desenvolvimento deste estudo. Justamente, a maior dificuldade, é a determinação do BDI do incorporador quando se aplica o método involutivo, gerando dúvidas entre os profissionais da área, por consequência das taxas variarem susceptivelmente em função das despesas indiretas e das intenções de lucro por parte do incorporador. O objetivo deste trabalho foi apresentar um procedimento detalhado para a obtenção do BDI do incorporador, para variados projetos hipotéticos e, também, gerar uma equação para o BDI do incorporador adequada aos bairros selecionados na cidade de Palhoça, de modo a conhecer melhor o comportamento do mercado imobiliário nessa região de grande crescimento atual. No desenvolvimento do estudo, foram efetuadas pesquisa de mercado de terrenos e apartamentos onde através de modelos estatísticos, a pesquisa de terrenos orientou para definir o custo de aquisição dos mesmos e a pesquisa de apartamentos serviu para definir o valor real das unidades dos projetos hipotéticos idealizados. Os custos de construção desses projetos foram calculados com base em valores totais de terrenos e valores unitários de apartamentos de projetos semelhantes. Após o cálculo destes elementos, finalmente determinou-se o BDI do incorporador para cada projeto. Os resultados obtidos permitiram criar uma amostra que possibilitou a determinação de uma fórmula de regressão através do tratamento estatístico. Espera-se que este trabalho sirva de referência para estudantes e profissionais da área que precisem utilizar o método involutivo em seus projetos e para os próprios investidores na tomada de decisão sobre o estudo de viabilidade econômica das suas incorporações.

The engineering assessments is a branch of engineering that brings together a wide range of knowledge and aims to determine the value of a property, ie, property evaluation. Engineering assessments is of great interest to many real estate industry fields such as real estate, builders and developers. It is governed by ABNT - NBR 14653, which sets out four main methods to identify the value of a property. Among these is the involution method used to develop this study. Precisely, the biggest difficulty is the determination of the BDI developer when applying the involution method, creating doubt among professionals, therefore the rates vary greatly depending on the overhead and profit of intent on the part of the developer. The objective of this study was to present a detailed procedure for obtaining the BDI developer for various hypothetical projects and generate an equation for the BDI appropriate developer to selected neighborhood in the city of Palhoça, in order to better understand the real estate market behavior in this region with large current growth. In preparing the study, they were carried out market research plots and apartments where using statistical models, the survey of land oriented to define their acquisition cost and apartments research served to define the real value of the units of the idealized hypothetical projects. The construction costs of these projects were calculated based on total amounts of land and unit values of similar projects apartments. After calculating these elements finally determined the BDI developer for each project. The results have created a sample that allowed the determination of a regression formula through statistical analysis. It is hoped that this work will serve as a reference for students and professionals who need to use the involution method in their projects and the investors themselves in decision making about the economic feasibility study of its incorporation.